Antes de comprar um imóvel em São Paulo, você precisa pedir pelo menos cinco certidões negativas: débitos imobiliários, débitos trabalhistas, débitos tributários federais, débitos com a prefeitura e protestos de títulos. Essas certidões protegem você de herdar problemas do vendedor e são obtidas em poucos dias pelos cartórios e órgãos públicos.
Quando você compra um imóvel, o bem vem com um histórico. Se o dono anterior tem dívidas - seja com banco, governo ou terceiros - essas dívidas podem ficar vinculadas ao imóvel. Você não quer descobrir, seis meses depois de mudado, que tem que pagar 50 mil reais de IPTU atrasado ou que a prefeitura vai interditar o prédio por débito de contribuição de melhoria.
As certidões negativas comprovam que não existem débitos registrados contra a propriedade ou contra o vendedor em relação àquele imóvel. É como um atestado de limpeza: você está comprando algo sem passivos ocultos.
Primeira: Certidão de Débitos Imobiliários. Emitida pelo cartório de imóveis, mostra se há hipotecas, penhoras ou outros ônus registrados no imóvel. Custa entre 50 e 150 reais e sai em dois dias úteis. Se existir débito bancário, o banco aparece nessa certidão.
Segunda: Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. Obtida junto ao Tribunal Regional do Trabalho ou pelo site da Justiça do Trabalho. Comprova que o vendedor (se for pessoa física) não tem ações trabalhistas contra ele. É gratuita e leva até três dias.
Terceira: Certidão Negativa de Débitos Tributários Federais. Solicitada à Receita Federal, mostra se há débitos de imposto de renda, malha fina ou outros tributos federais. Também é gratuita e sai no mesmo dia ou em até dois dias úteis pelo site.
Quarta: Certidão de Débitos com a Prefeitura de São Paulo. Emitida pela Secretaria Municipal de Finanças, aponta IPTU atrasado, contribuição de melhoria, taxas de serviços. Em São Paulo, custa em torno de 20 a 30 reais e sai em até três dias. Débito de IPTU gera juros de mora e multa por atraso.
Quinta: Certidão de Protestos de Títulos. Solicitada ao cartório de protesto, mostra se alguém protestou boletos ou cheques contra o vendedor. Custa entre 30 e 80 reais e sai em dois dias. É menos comum causar problemas diretos no imóvel, mas indica se o vendedor é confiável financeiramente.
Dependendo da situação, você pode precisar de mais uma. A Certidão de Débitos com o Estado de São Paulo (ICMS e outros tributos estaduais) é solicitada à Secretaria da Fazenda e custa cerca de 40 reais. E se o imóvel tem condomínio, solicite uma Certidão de Débitos Condominiais ao síndico, que deve informar se há parcelas de condomínio ou taxa atrasadas.
Não existem prazos obrigatórios pela lei para solicitar essas certidões. Tecnicamente, você deveria pedir assim que assinar a promessa de compra e venda. Na prática, a maioria dos corretores experientes já solicita tudo antes de você fechar a promessa, usando os dias de análise para reunir a documentação.
O custo total gira em torno de 200 a 400 reais por imóvel, dependendo do cartório e do município. Nada significativo comparado ao valor de uma compra imobiliária em São Paulo.
O tempo é o mais importante: as certidões saem entre 1 e 3 dias úteis. Se você esperar para pedir tudo após a promessa assinada, pode atrasar o processo em até uma semana. O ideal é já ter tudo pronto antes de assinar qualquer documento.
Se alguma certidão vier com débito, você tem três caminhos: desistir da compra (se estiver antes da promessa), negociar o abatimento no preço para cobrir o débito, ou exigir que o vendedor quite tudo antes do fechamento. A lei permite que o comprador retenha valores no cartório de imóveis até que débitos de IPTU e condomínio sejam quitados.
Na prática em São Paulo, débitos pequenos (até alguns milhares de reais) geralmente são absorvidos em negociação. Débitos grandes - mais de 50 mil reais - costumam ser motivo para renegociar preço ou, em alguns casos, desistir mesmo. Tudo depende de quanto você está disposto a arcar.
A maioria das certidões pode ser solicitada online. Para as municipais (IPTU em SP), entre no site da prefeitura, seção de Finanças. Para as federais, use o site da Receita Federal. Os cartórios ainda exigem presencialmente, mas muitos aceitam procuração - seu corretor pode encaminhar para você ou o vendedor.
Dica prática: não deixe para pedir cartório quando precisar urgentemente. Cartório tem fila, especialmente em regiões como Centro Expandido e Vila Mariana. Peça tudo com pelo menos 5 dias de antecedência. E guarde os originais: você vai precisar deles no fechamento da compra, no cartório de imóveis.
Solicite as cinco certidões negativas antes de assinar a promessa de compra, reserve 200 a 400 reais de custo e de 3 a 5 dias úteis de prazo, e pronto: você sabe exatamente com o que está lidando.
Legalmente, responsabilidade é sua como comprador. Mas na prática, é comum o vendedor ou o corretor já fornecerem. Se você está comprando através de uma imobiliária, peça que reúna tudo. Se estiver negociando direto, você solicita mesmo.
Nesse caso, peça uma certidão de ação de inventário junto ao cartório de títulos e documentos para confirmar que o imóvel pode ser vendido. Além de todas as outras cinco certidões. É uma situação mais complexa e recomendo consultar um advogado.
Não existe prazo de validade em lei, mas as instituições costumam aceitar certidões emitidas há até 30 dias. Para o fechamento, o recomendado é que tenham menos de 15 dias. Se ficar muitos meses, pode precisar renovar.
As certidões cobrem os principais riscos financeiros e legais. Mas um imóvel pode ter outros problemas, como vícios construtivos ou questões de divisão de herança não resolvidas. Por isso, sempre recomendo também fazer vistoria técnica e consultar um advogado antes de fechar.
Fale com um corretor, ou veja os apartamentos a venda por bairro.
Falar no WhatsAppVer imoveis